紅星美凱龍的第三個十八年，車建新困於房地產

圖片來源@視覺中國

文｜螳螂觀察，作者｜青月

美國學者庫茲涅茲、Wenzlick、Hoyt和英國學者哈里森基本都從本國房地產歷史數據中發現了18年左右的周期性規律，周期性表現為：

起步—繁榮—泡沫—衰退

拆解家居連鎖企業的發展軌跡后，竟然可以發現，其與英美的房地產周期性規律有一些相似之處。

1982年，年僅16歲的車建新走出家門，在他父親的建議下開始學習木工，經過18年的磨練，2000年，車建新成功推出了首家“”品牌家居裝飾及傢具商城。

在第二個18年，通過堅持以匠心創新服務消費者，不斷引領家居行業創新，開創中國特色家居連鎖經營模式，並於2018年在A股上市，成為了唯一一家在A+H兩地上市的家居賣場公司。

前兩個18年，分別印證了周期性規律中的起步與繁榮，如今的正處於第三個18年，巧合的是，一些泡沫也在這個時候開始出現。

業績疲軟，營利雙降

3月30日晚間，發布了2022年年度報告，從報告內的一些數據不難看出，在過去的一年裡，的發展並不順利。

報告期內，營業收入為141.38億元，較上年同期減少8.86%；該公司實現歸屬於上市公司股東的凈利潤7.48億元，同比減少63.43%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為6.16億元，同比減少62.81%。

（圖源：2022年年報）

業績疲軟、營利雙降，這樣的一份“成績單”顯然很難令市場滿意。不過，在1月底的“目標責任大會”上，車建新提前打過一些“預防針”，像什麼“三年疫情讓很多企業撐不住”“地產的萎縮也進一步導致家居零售市場需求低迷”“宏觀層面，不少企業的債務暴雷”等等。

誠然，這確實是業績不振的一部分原因，但問題不可能全出自外部，內部的一些問題才是關鍵。

第一個問題源於高昂的經營成本，據陶城網報道，、居然之家的租金水平往往比當地普通建材、家居賣場高出2～3倍。

賣場的公攤面積也很高，南京一瓷磚經銷商就指出，當地紅星的租金單價為180-260元/㎡，而公攤佔比高達56%，“折算下來相當於一平方租金超400塊錢”。

而且，為了拔高商場檔次，還會大幅增加商戶在商鋪裝潢、人工、運營上的支出，高企的租金、下滑的客流、疊加疫情的影響，經銷商的生存空間被擠壓。

在過去一段時間里，在武漢、廣州、安徽阜陽等地，多家品牌商戶紛紛聯名對進行了抵制抗議，要求賣場降租金、保生存。

南京的瓷磚經銷商表示：“現在就剩幾家進口和頭部品牌，其它都撤了。”如果這個問題得不到解決，更多的經銷商或許都會轉投租金更低的商場，車建新總不能光逮着頭部品牌薅吧。

第二個問題源於愈發內卷的競爭，一邊是以居然之家為首的“同行”，尤其是在下沉市場，已經是高密度的中、小企業的天下。

另一邊京東上線了“京東家”頻道；百度推出互聯網家裝品牌“裝馨家”；字節跳動也上線了自營裝修App“住好家”，這些有錢、有資源、有流量的互聯網大廠們，也給帶來了不小的壓力。

第三個，也是最關鍵的問題，與負債有關。

2017-2020年間，的資產負債率分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%，一路走高。截至2021年年末，其資產負債率仍高達57.44%，總負債為776.56億元。

今年，基於“降槓桿”的戰略，截至2022年12月底，資產負債率較年初下降1.9個百分點，但仍高達55.5%。

車建新亟需提高造血能力的上限，但第一步或許需要先擺脫房地產的桎梏。

成也房地產，敗也房地產

車建新的，與其說是一個家居連鎖企業，反而更像是一個房地產商。為什麼這麼說呢？在過去幾年，大規模擴張的主要玩法是：

買地—招商—收租—運營—物業升值—抵押物業—再買地

十分符合車建新認為的“買地是做企業絕對的命根子”的觀點，截至2021年末，美凱龍投資性房地產公允價值人民幣955.75億元，約佔公司賬面總資產的71%。

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這個數據甚至高於一些房產巨頭，畢竟同年，萬科A的投資性房地產餘額為859.53億元，保利發展才272.95億元。

也難怪的發展軌跡會有些契合英美房地產的周期性規律了。

對於房地產，車建新是“又愛又恨”。在房地產黃金期，的模式不僅可以享受地皮的增值，還可以“穩賺不賠”地收取租金。

哪怕是在2022年前三季度，儘管營收在下滑，但其自建商場靠收租金的業務反而增長了2.8個百分點，並且毛利超過70%。

說到恨，則是因為近年在房地產市場下行和疫情雙重衝擊下，原來的模式走不通了，的負債持續走高。

考慮到未來高潛在債務到期，流動性風險增加，標普就對下調了評級與負面觀察，信用評級從“B+”下調至“B-”；另一家機構惠譽也幾乎在同時將的獨立信用狀況從“BB”調整至“BB-”，這使得的融資渠道再度收窄。

可謂是成也房地產，敗也房地產，可在今年，拉了身陷流動性危機的美凱龍一把的，還是房地產。

“自營商場租金收入占營收60%以上，整體出租率超過90%，自營業務毛利率較為穩定，流動資產以貨幣資產為主，並且所處一二線城市核心地段，價值保障度較高。”

因為看好所擁有的投資性房地產，廈門國資旗下建發股份，擬以不超過63億元現金收購美凱龍29.95%股權，交易完成后將成為公司新任控股股東。

要知道建發股份旗下的建發房產可是2022年的“紫微星”，據克而瑞發布的《2022 年中國房地產企業銷售 TOP200 排行榜》显示，建發房產以1703.2億元銷售額位列第十位。

對於建發股份來說，有利於其打通與有合作的品牌商、經銷商的觸達渠道，也可以為建發布局高端消費品供應鏈業務提供強有力的線下渠道支撐；對來說，在盤活現金流外，也可以提高成長上限、拓寬業務邊界，但想要擺脫地產商的屬性或許還不夠。

走向衰退，還是顛覆周期？

簡言之，和建發股份的合作，或許無法令達到顛覆運營模式的閾值，那麼在第三個18年，究竟是從泡沫中走向衰退，還是顛覆周期再創一個繁榮？從車建新之前的一些動作或許能找到答案。

首先，2020年，直播帶貨興起后，車建新也進行了一些嘗試，邀請黃華坤、縱瑞原、范珊珊等一眾行業大佬走進直播間進行家居帶貨，去年雙十一，還嘗試了“同城雙場景直播”。

直播帶貨，雖然某種程度上帶來了業績的增長和用戶粘性的提升，但家居畢竟是重資產，購買環節複雜，單品價格更高，消費者在購買時自然也會更加理性，很難根本上解決的營收難題。

其次，車建新的資本觸角還伸向了投資，涉及了家裝上下游產業、房產中介、社區媒體、自動駕駛公司、IT、生鮮平台等多個領域。

關於副業，有一些好的消息傳出，公開報道表示，本金及投資收益已全部收回的項目13個，投資收益500%以上。

但壞消息也不少，“BT財經”數據显示，車建新投資的公司中，最少已有11家成功上市，但它們2022年以來的股價表現都不佳，其中跌幅最小的是中旗新材的-9.32%，跌幅最高的是叮咚買菜，跌幅高達75.45%，其他幾家多在20%-46%左右的跌幅。整體來說，盤子不小，收益不大。

最後也是車建新最看重的高端化。

2021年，就推出了高端化戰略，今年車建新更是表示，進口、高端是2023年的核心關鍵詞。

隨着人們對生活品質的要求水漲船高，高端化轉型、抓住新中產的心已經成為行業大勢所趨，在人、貨、場三方面確實也有不錯的底蘊。

從“人”的角度來看，在行業內擁有高端穩定的客戶群；從“貨”的角度來看，已與海爾智家、美的、海信、方太、老闆、怡口、菲斯曼、能率等眾多全球頭部電器品牌達成戰略合作；從“場”的角度來看，在一二線城市核心地段的商場，也讓高端電器有了可以展現的場域。

可是，高端化路線的轉型意味着對之前核心模式的拋棄，同時也意味着經營的小眾化，另外，從“黑貓投訴”上也能看到，關於共有797個投訴，內容包括但不限於“客服不解決問題”“不按照約定退款”“不按時發貨”“虛假銷售”等，但已完成的才不過總投訴量的六分之一。

想做高端化，但在服務體驗和選品監測上有所缺位，道阻且長。

結語

直播帶貨、投資也好，高端化也好，從這些動作都能看出車建新想讓顛覆周期，重新繁榮的決心和迫切，但這些措施目前的成效，顯然沒有達到車建新的期望。

1月，董事會“大換血”，進入董事會的三位成員均為建發系核心高管，從目前董事會構成情況來看，形成建發、車建新、阿里三足態勢，而建發的話語權最大建發也表示，控股後會深度參与美凱龍運營，對於目前表現不好的自營和委管商場，將會進行調整。

但是否如車建新預想的那樣“國企的黨委、紀委可以幫助建立規範的現代企業治理模式”，現在還是一個未知數。

可以確定的是，還有很多個十八年，但車建新已經沒有多少個了。

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